2009年那种状况让万科有点尴尬。要知道2008年万科降价销售，迅速销掉存货，而没降价、资金链快要断裂的企业，反而在2009年捡到了房价上涨的好处。那些即将被万科收购的公司，转眼间鲤鱼打挺。也就是说，万科既没有拿到便宜的地，也没有占到房价上涨的好处。但万科坚持以不变应万变。最基本的，就是它的“三不”原则：不囤地、不捂盘、不当地王。在很多企业想办法怎么去迎合市场、大捞一笔时，万科仍然把2008年开始实行的“主流住宅”作为产品结构调整的原则。“万科90%的房子是140平米以下的，70%的房子是90平米以下的。”郁亮说。在重庆，万科甚至推出了十几平方米的袖珍户型，针对的是大学刚毕业的人群。
事实证明，2010年中央出台严厉的房贷政策和各地出台的限购政策，将大量的投资型需求挤出了市场。在2010年受调控影响、急刹车的企业，以中高端、投资型产品为主，比如2009年一度销售额跃居第二名的绿城。
万科董秘谭华杰说，“2010年增幅最大的三家公司—万科、恒大、碧桂园，有一个共同点，就是房子总价不高。”所不同的是，万科房子总价低主要因为房子面积小，而恒大和碧桂园主要因为地处边远，房价比较低。
“与其说我们2010年是怎样应对调控的，还不如说2007年的调控对万科有多重要。”王石说。
他再次表达了他对2007、2008年的“三个感谢”。如果我们把他的第一个感谢放到网上去，像是一个戏谑—那就是“感谢国家，感谢政府”。可王石是严肃的。“要感谢宏观调控。如果政府不是提前在2007年进行宏观调控，2008年万科就能冲上800亿—800亿的万科能及时调头、安然度过金融危机吗?”
【图注：飞机场附近的万科小区】
第二个感谢“由于捐款门等事件，网络、舆论给我的压力和铺天盖地的谩骂”。“你可以昨天是什么，今天什么都不是，这就是网络，这就是现在的年轻人的思维模式。(被骂之后)我才知道我在别人面前是老几，我也知道怎么重新建立对话、恢复自己的形象。”
第三个感谢是“在拐点论上，地方政府和同行给我们带来的压力”。“他们的压力让万科知道维系万科的生命线是什么，是房屋质量、是产品。如果万科的房子质量没有问题，万科就不会有问题。”王石说。他认为，从2008年至今，万科在工程质量上有大幅度提高，与2008年“南京事件”(当年万科南京某小区业主与万科产生了从价格到质量的系列纠纷)有直接关系。
2008年危机给万科留下的另一笔财富是“快速周转”。据万科一位高层透露，2008年最危急的时期，有三天时间，万科在全国的成交量是零，有几天是七八套，压力极大。除了“停工停买地”等紧急措施，万科意识到，快速周转是应对变幻不定的调控形势的必备策略。这位高管说，“我们要求‘5986’：拿到地后5个月开工、9个月开盘、普通住宅要占80%以上，开盘后当月销量要达60%。高周转率使得万科库存量很少，一旦市场形势变化，可以更加灵活地定价。”
“在2010年，最严厉的政策我们都考虑到了，包括限制房价。”郁亮说，“这都没有问题，只要能快速周转，你就能跟着市场走，合理定价。”
万科甚至表示，放弃牛市中的定价权。2010年12月18日，北京房山万科长阳半岛第四次开盘，推出的700套房子有7000多人参与摇号。和前三次开盘一样，这次又是“日光盘”。北京万科总经理毛大庆介绍，在开盘之前，万科销售人员已经和积累的客户进行两次电话沟通，询问他们能够承受的购买价格。然后根据这些海量数据，参照周边楼盘价格，最终确定开盘价格。长阳半岛从拿地到第一次开盘，只用了6个月时间。目前万科大部分项目从拿地到开盘都是6-8个月。而对于大多数的地产公司来说，6-8个月，项目规划才刚刚开始。
对于万科这种规模庞大的公司来说，这种快速周转模式，对其资金链的顺畅起到重要作用，尤其是在宏观调控、各种融资渠道收紧的情况下。
众所周知，万科走的是一条靠资本扩张来发展的道路。上市以来，万科累计融资9次，金额达250亿元，用尽了配股、增发、定向增发、可转债等所有融资手段。但这条资本扩张之路，在2007年被关闭。2007年那轮楼市调控以来，相关部门对房地产企业再融资关闭了大门，至今更有从严的趋势。
万科不得不走向并购、走合作开发的模式，这恰恰也是万科能快速走向千亿的答案之一。“2010年万科80%的项目，是通过并购、合作开发完成的。”郁亮说。这种模式最大的优势，是万科只需用少量的资金，就能控制大量的资源。
这种模式始于2004年万科制订的《十年中长期发展规划》。深圳任辉工作室董事长任辉，2004年是万科企划部门的负责人，他全程参与了这份指导万科实现千亿目标的战略规划。万科与中航集团的合作，也是他全程参与操办的。2004年，万科和中航合资成立了中航万科房地产开发公司，万科出资4亿，中航出资6亿。由于历史原因，中航这样的大央企在全国有大量土地。“我当时测算了一下，中航的土地资源约值1万亿元，现在怎么也值4万亿。”任辉说，“那就是说，万科用一块钱，做了一万块钱的事情。”任还得出一个结论：在这种模式下，越是调控，对万科越有利。“调控手段无非是调银根、地根，但万科的这种模式，降低了它对资金和土地的依赖。所以调控对万科的影响会相对比较小。”
万科收购杭州南都是另一种合作范本。“当时42.5亿元的收购款，一半是用万科合资公司的股权支付的。”任辉回忆说。万科的大部分收购都是采用这种支付方式。这意味着万科不需要拿出那么多真金白银，从而使得资本的使用效率提高。
【图注：万科小区】
