【图注：左郁亮，右王石】
这也许是中国房地产行业最重要、最有冲击力的图表之一。
从2004年开始，万科陡峭的发展曲线，印证了中国快速的城市化进程。这一年，当万科的年轻团队提出按照30%的年复合增长率，万科将在2014年实现千亿目标时，连王石自己都不敢相信。
但万科真的在2010年成为中国第一家千亿级地产公司。
这件事的发生其实没那么顺理成章。拜时代所赐，但也不完全是。
我们需要去重新审视这家曝光率极高、几乎没有秘密可言的公司。万科是可以被模仿的吗?在它高速增长背后，有哪些逻辑是值得借鉴的?它又将面临何种挑战?
拍照时，我们来到了王石的办公室。
2009年，万科总部搬到了深圳盐田大梅沙海边。新的总部大楼很酷，几根巨大的柱子支撑着一个线条简洁、后现代风格的“盒子”，王石的办公室就在“盒子”的六楼。这是一个相当敞朗的空间，三面是六层书架墙，另一面，是与阳台相通的落地玻璃墙。通过它，抬眼能看见大梅沙的海景。不远处的半山腰上，散布着深圳最贵的别墅区。“万科天琴湾”的LOGO很显眼，24万元/平方米的价格，不仅在深圳，在全国也是天价豪宅了。
“万科是主流住宅开发商。什么是市场‘主流’?就是首次置业和首次改善性需求购房。”王石说，“但是像这种能代表企业研发实力的产品，万科也要做。”正是靠着针对刚需的中小户型，万科在2010年实现了千亿销售额，但拿“千亿”去恭维王石，他的兴奋度不高。“对郁亮团队，千亿是个有指标性的数字，很重要。”他承认，但他自己更大的兴趣，是展望10年之后，万科能不能成为一家技术型与服务型的地产公司。
可以把这个“盒子”看成万科技术型走向的一个说明：所有的建筑材料都取自本地(以减少碳排放)，并且都是环保材料，循环的雨水处理系统，楼顶的太阳能电池可以为整个“盒子”供电。
而说到服务型公司，王石那股子为人们所熟悉的傲气又露出来了：“很多时候同行根本不明白万科在做什么，它们跟万科差的不是数量级，实际上是质上的差异。”他说，中国城市化总会达到增长的极限，在那个时候，地产商没那么多房可盖了，怎么办?“比如其他发展商有地，我来给你规划、建设、销售，甚至我还给你做物业管理。万科可以做行业内一站式服务，还可做业主的服务。到那时，万科现在坚持的住宅产业化、绿色建筑等优势就体现出来了……”
但是且慢，还是让我们来说说当下。
毕竟，万科是中国第一家千亿级的房地产公司。而它的诞生并非那么轻而易举、顺理成章。先来看下“千亿”这个数字。2009年，中国千亿级企业只有63家，并且绝大多数是国有企业。民营的市场化公司，只有联想、沙钢、华为等寥寥几家。2010年，千亿俱乐部中增加了万科和美的两家。再看下万科入千亿的背景。2010年是房地产调控史上最严厉的一年，尽管老百姓仍然抱怨房价调而不降，但行业中人多少感受到调控带来的肃杀。2009年，老大万科(2009年销售额634亿元)与行业亚军的规模差距不过一两百亿，而2010年当万科昂首破千亿时，行业二三四名仍然在五百亿的门槛徘徊。
再次，万科刚在2008年经过20多年创业史中最强的危机。就在2009年3月，在接受《中国企业家》采访时，万科的管理层还在反思万科2008年遭遇的“五百亿魔咒”—负增长、降价门、捐款门、质量门(参见本刊2009年4月《万科归零》)。当时，相当一部分业内人士对万科模式已不看好。房地产行业经过几年的高速发展之后，已经呈现出成熟的、多元化的发展模式，一批有特色和竞争力的公司脱颖而出，比如商业地产里的万达、住宅地产里的龙湖等。除了规模庞大，万科做主流住宅的开发模式，已经没有更多新颖之处。一些很小的项目公司，可能在产品上与万科并不会有很大的差别，个别甚至会超过万科。而在遭遇2008年的系列舆论危机后，万科的公众形象跌至低谷，其作为行业标杆的价值似乎已经褪色。
【图注：郁亮】
这家公司怎么就能在2010年实现80%增长，跃然而起呢?
也许我们需要去重新审视这家曝光率极高、几乎没有秘密可言的公司。如果你认为万科的模式平淡无奇，那么为何至今只有它做到千亿规模?从2004年的91亿，到2010年的1000多亿，万科6年时间规模翻了12倍。它是可以被模仿的吗?万科高速增长背后，有哪些逻辑值得借鉴?它又将面临何种挑战?
万科CEO郁亮的办公室在五楼，与王石办公室相同的方位。没有王石办公室内他从世界各地拣来的大小石头，但有件摆设跟王石一样：一辆自行车。2009年，他们都迷上了自行车运动。并且从这项运动中，找到了一些启示。在自行车团队追逐赛中，最要紧的是一队的第三名要追上另一队的第三名;纯粹第一名最强，没用。这意味着团体赛需要队员轮流领跑。“我们单个人并不比别人优秀，但我们的团体能力比别人强很多。比赛是长途，时间一长(团体强的优势)就显示出来了。”郁亮说。
逆势增长是怎么实现的
2010年初，王石并没有想到万科会在年内突破千亿。
郁亮也没跟王石说。虽然他心里对此是有预期的。2008年之后，他太知道高调的杀伤力了。
2010年4月调控政策出台之后，王石还一度以为万科会受到比较大的冲击。“尤其是9月份的调控政策出台之后，我认为万科的销售会下降30%，同行至少会下降40%。直到10月份的数据出来，才知道影响没有那么大。”从8月开始，万科连续3个月销售额突破百亿，千亿已在眼前。
2010年的楼市调控在万科的预料之内。2009年，在4万亿投资刺激下，楼市全线飘红，开发商们兴高采烈，但王石感到不安。他知道这是不可持续的，他担心房地产泡沫会拖垮整个国民经济，“你如果没有这样一个思维方式，你不可能健康发展。尤其在企业做大了之后。”郁亮赞同。“只要在行业中坚持一段时间，有一点敏锐的观察力，都能得出和我们相似的结论。”郁亮说，“我们只是不幻想行业会变得如你所愿而已。”
