《北京观察》录制现场

　　网易财经2月4日讯 “物业税无论如何也应该有个‘交代’了”，2月4日，财政部财科所税收政策研究室主任张学诞做客网易财经《北京观察》栏目时表示。此前，物业税已经在全国十余个城市空转了6年之久。张学诞预计，物业税会在十二五期间（2011年~2015年）得到明确的说法。不过，在此之前，一系列必要条件要首先准备成熟。

　　张学诞透露物业税将设定“人均面积”作为其征收的起征点，人均面积以上的征收，以下的不征收。同时还要对城市进行区域划分，不同区域、不同用途的土地实行不同的起征点和税率。

　　被称为调控房价“杀手锏”的物业税，在过去几年内凡遇房价上涨，必然会当做调控房价的最后一根稻草被提及，但每次都不了了之。其中的关键环节就在于涉及到财产制度、新旧房子的划断、征收面积和逐户逐家统计备案等一系列错综复杂的问题。

　　首先产权要足够清晰。由于1998年实行了房地产市场化改革，中国住房市场上的房屋类型层出不穷，包括自建房、房改房、经济适用住房以及享受经济适用住房政策的住房，还有拆迁房的实物补偿房、购房性住房、拆迁后的房改房、市政配套用拆迁房等数十种之多。在这种情况下，哪些房该征哪些不该征？

　　中国房地产业协会副秘书长何琦2月4日做客网易财经《北京观察》时表示，基于此种情况，当下并不是征收物业税的最佳时机。只有当中国城市化率达到60-70%的水平，住房市场上只包括商品房和保障性的公租房时，才是物业税的征收良机。多买房多持有就要多征税，租房不征税。

　　另外，中国城镇土地又分为三种情况：一种是历史遗留的自然拥有的土地，既无划拨手续，也无出让手续；一种是行政划拨的土地，并未交纳土地出让金；另外一种是交纳了出让金的土地。这样又如何保证公平征税呢？张学诞认为，一方面出于征收的合理和公平性，另一方面也为了保证税制设计的便利，土地出让金和物业税应该分开征收。而如果合并征收的话，土地市场招拍挂制度则必须进行改革，否则购房者既要承担天价出让金，还要加重房屋持有成本，并不公平。

　　解决了“向谁征收”的难题后，接下来就要求评估技术和评估力量的足够成熟，即“如何征收”。与任何一种税制一样，物业税无疑也要按评估价值来征收，需要设定起征点以及税率。

　　物业税是按房屋面积还是按套数计算？如果按面积，那只有一套住房的居民，是否需要征税？如果按套数，已经购买二套乃至三套的家庭，应该从哪套房子开始算起？

　　张学诞认为，由于绝大部分城市个人房屋信息的不够透明，对属于第几套房的判定一直很难。目前学界也普遍达成按照面积来征收的一致意见。他透露，将设定“人均面积”作为物业税的起征点，人均面积以上的征收，以下的不征收。同时还要对城市进行区域划分，不同区域、不同用途的土地实行不同的起征点和税率。

　　最后是征收路径。从商业地产率先征收几乎得到学界的一致认同。“相当于将目前商业地产征收的房产税和土地使用税等直接转成物业税，可操作性较强，保证第一步能走出去”，此外，虽然物业税已经空转6年有余，但也只是对商业用房的空转，针对住宅尚无成型的配套模式。中房集团理事长孟晓苏在2月4日做客《北京观察》时表示，对商业地产实现征收之后，小产权房应排在第二个征收对象，其次再是豪宅和高档住房，最后是普通商品房。

　　不过，上述三位业内人士均表示对物业税调控房价的作用并不看好。在现行的税收制度中，房地产在生产和流通环节税负很重，但持有环节很轻，因此极易造成一个人购买多套房，投资造成房价暴涨。如果加大持有环节的税收，则拥有多套房的投资者减少，房价就会下跌。对此，张学诞认为，增加持有环节税负确实会让投资者谨慎考虑成本与未来收益是否匹配，会计算持有时间和房价上涨速度，持有时间越长，税负就越重。但这并不会从根本上减少炒房的数量，对房价的影响微乎其微。

　　“关键问题是，首先要搞清楚开征物业税用来干什么：为税制改革？还是要解决中央政府和地方政府的分税制问题？或是要解决高房价问题？”何琦表示。

　　名词解释：物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

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　　(本文来源：网易财经 作者：潘秀林)