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房地产投资信托基金呼之欲出 银行间市场或先行
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类别: 金融服务业 时间: 2010-09-08 来源:每经网-每日经济新闻 作者:贺麒麟

关键字:基金

出于风险考虑,监管层先期或将偏向于在银行间市场面向机构投资者发行REITs(抵押型REITs)。实际上,香港地区在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产公司)为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

  出于风险考虑,监管层先期或将偏向于在银行间市场面向机构投资者发行REITs(抵押型REITs)。而在国外成熟市场上,则是以交易所公开发行主流(权益型REITs)。

  业内人士表示,无论是抵押型REITs还是权益型REITs,其对降低地产项目经营风险、提高项目价值均有显而易见的作用。针对目前国内的大环境,业界预计银监会方案(抵押型REITs)可能会先推出,而证监会方案(权益型REITs)则是最终目标。

  美国:税收优惠驱动

  数据显示,目前全球480余家房地产投资信托的市值超过6050亿美元。其中,美国以市值总额3000亿美元位居首位。

  “资料显示,美国REITs的繁荣来自参与主体的四方合力:REITs使房地产由小众投资品变成了大众投资品;政府的税收优惠政策提高了投资收益的吸引力,同时引导物业持有者以REITs的形式持有或退出,解决了REITs资产供给的问题。

  业内人士指出,美国REITs始终围绕税法来发展,其REITs的起源有明显的税收优惠特征。一行业分析师对记者表示,美国的REITs发展主要是税收优惠驱动。

  据了解,美国REITs税收方面的待遇主要包括REITs自身的税收待遇和REITs股东的税收待遇。“分配给受益人的收益,REITs免交企业所得税。另外,转让物业给REITs免交资产转移所得税。”

  而上述分析师进一步指出,REITs股东的税收待遇表现在REITs的分红视同证券组合收入。“也就是说,它属于非被动行为所得,但按照被动行为所得纳税。”

  尽管美国对REITs的收入分配有要求,但是实际上收入分配要求是避免双重征税的需要。

  中国香港:专项立法规范

  2003年REITs开始进入中国香港房地产市场运作,其资金管理采取外部管理方式。目前共有7个房地产投资信托基金在香港地区上市,市值达100亿美元左右。

  实际上,香港地区在很大程度上借鉴了美国REITs的结构,以信托计划(或房地产公司)为投资实体,由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务。

  但是,香港地区证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税。也就是说,香港地区REITs没有特别的税收优惠,反而面临企业资本利得和地产税的双重征税。

  与美国、日本等其他成熟市场不同的是,《守则》规定香港地区REITs每年必须将不低于90%的净利润以红利形式分配给信托单位持有人、借款不超过资产总值的45%、资产最低持有年限为2年。而美国、日本的相关条款对负债比例和资产最低持有年限并不设限。

  业内人士表示,与美国不同,香港地区对REITs的规范不是通过税收优惠的杠杆而实现,而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令,对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征。

  “因此,可以说香港地区REITs采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式,这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。”某市场人士对《每日经济新闻》表示,由于REITs在香港地区的发展历史较短,所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内,因而REITs在香港地区也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。

  中国内地:方案呼之欲出

  有业内人士指出,REITs的引入,将从根源上改变房地产行业融资成本高、退出困难的问题,从而改变中国的房地产行业。

  据悉,REITs在京、津、沪三地率先试点。目前,上海有两类方案,包括银监会方案(抵押型REITs)和证监会方案(权益型REITs)。

  “严格意义上来说,银监会方案实际上是机构投资者为企业提供的一种长期抵押贷款,抵押品为租金收益权。”华东一行业研究员对《每日经济新闻》表示。

  “权益型和抵押型最大的区别为权益型REITs取得物业所有权,物业所有权是界定REITs属于权益型还是抵押型的唯一依据。”

  比较两种方案,分析师表示,银监会方案相对简单,对企业和投资者都有一定的吸引力,现已基本成熟,可随时推出,试点意义重大。“不过,在租金收益大幅下跌的情境下,资金池能否支撑还本付息的要求,以及后期如何处理,是一个重要的考虑。”

  证监会方案虽无定稿,但是其受益面更广,对投资者吸引力更强,潜力巨大。“参考美国REITs的发展道路,REITs的最终目标是在交易所公开上市,权益型REITs将真正为房地产行业带来深刻变革。”

  但税负过重将是证监会方案实施的主要问题。“公司征企业所得税,个人征个人所得税。除了双重征税,其它税负也过重。”上述研究员指出。

  该研究员并表示,上述两种方案作为试点,其象征意义大于实际意义;但随着税收、经营范围等相关优惠政策的出台,必然推动国内REITs向前发展。

  “对于目前国内的大环境来说,可能银监会方案 (抵押型REITs)会先推出,而证监会方案 (权益型REITs)则是最终目标。”

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