险资炒楼？
短期内，险资带来的心理预期对大型房地产开发商、综合性开发商促进作用更大，但是长期来看，不会对房地产市场产生太大影响。
文|本刊记者 陈培婵 出处|《英才》杂志12月刊
“我来这里和他们谈地产公司如何运用各方面资金的问题，包括险资。”
最近一段时间，正略钧策投融资咨询合伙人华一频频与多家房地产公司接触，且沟通的重点总会与“险资进入不动产之后的机遇”扯上关系。因此，当“险资进入不动产会不会掀起新一轮的地产热潮”的话题对于外界还处于讨论阶段时，华一已经切实感受到了房地产商暗潮涌动的迫切心情。
这一切，源于修订后的新《保险法》中增加了“保险资金可以投资不动产”的规定。现在，距新《保险法》正式实施已经两个月了，人们虽然只是在龙湖地产拟赴港上市的招股书中看到中国平安保险作为基础投资者之一的身影，但种种迹象表明，保险公司也与房地产公司一样，积极地谋划着。
为什么缺口会在现在打开？险资的进入到底会给地产形势带来怎样的冲击？
放开是件好事
中国打开这个口子是迟早的事情，只是因为2008年金融风暴与次贷危机的关系，政府将时间点推迟到今年。
无论怎么看，将开发好的地产项目卖给保险公司直接回笼资金，或者引入保险资金作为融资渠道，对于房地产公司都是件好事。而对于保险公司来说，在投资渠道上打开新的口子，尤其是从来都不会被边缘化的地产行业，当然也不是一件坏事情。
“尤其是在外资不活跃的今天，找到本土相对稳定的资金来分享房地产的收益，其实是件很好的事情”，DTZ戴德梁行投资部主管叶建成如此分析。
说起险资与地产的联姻，早在上世纪90年代就开始了。当时很多国内保险公司尝试投资房地产领域，只是由于缺乏投资经验和风险意识，且房地产市场也处于刚刚起步的探索时期，失败的案例居多。1998年11月保监会成立之后，这种现象很快被叫停。
但是，房地产业的高额回报率是很难抗拒的。2008年保险投资资产分布中，债务投资、银行存款、股票、证券投资基金分别占57.9%、26.5%、7.9%和5.4%。此种组合带来的结果是，中国保险业的投资回报率较低——截至2009年6月底，中国保险业的投资回报率为3.44%。
相对来讲，房地产的回报率都要高于这个数字。但是，根据叶建成的分析，与商业物业相比，住宅市场由于受政策影响大、开发周期长等原因，对险资吸引力有限。而商业地产则可获得长期的稳定收益，加上高档商业物业主要集中在一二线城市，投资回报率更高，可以轻松达到5%—10%，从而更为险资看好。
因此，虽然房地产业经历了几番起落，但私下投资商业物业已经是保险业内公开的秘密。目前如中国平安、中国人寿等超过10家的大型保险公司通过特批形式直接购买或间接进入商业地产，其名义虽为自用，实则是将部分对外出租，从中获取租金收益。
合作，则是另一种进入形式。比如今年7月，国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司与信达投资公司签订了战略合作协议，在商业地产、酒店投资和物业管理等领域展开全方位合作。中国人寿也正在酝酿近百亿的不动产投资计划考虑与金融街控股公司合作。
中央财经大学保险学院院长郝演苏认为，“确实存在(购买)写字楼超标的情况，但是保险公司按照长期规划来购置是合规的。此次新《保险法》允许保险资金进入不动产，只是创造了一个平台而已。”
郝演苏分析，因为法律不可能每年修订，趁着此次修法将这一投资渠道在法律上确定下来，以后再出台实施细则，可以理解。同时，站在政府的角度，为了使保险资金得到充分的运用，在法律范围内把所有的通道打通，尽量使保险公司的鸡蛋不要放在一个篮子里，可以最大范围地分散险资的风险。
而在华一看来，当下的房地产业和保险业都比十年前要规范很多，鉴于国外不动产是险资重要投资渠道的经验，中国打开这个口子也是迟早的事情，只是因为2008年金融风暴与次贷危机的关系，政府将时间点推迟到今年。
短期效应显现短期内，所有操作的人都会虚拟地感觉到，房地产开发商在拿地、开发、规划等动作中会更加大胆。
险资的进入当真不会过度搅动地产业敏感的神经吗？
中金公司在“关于保险资金入楼市的点评”中指出：预计不动产投资比例合理上限应该在10%—15%之间，但初始上限可能为5%。
如果按照3.71万亿元人民币的中国保险行业总资产(截至2009年6月末)计算，5%的资金规模应为1500—1800亿元。如果投资规模增速在10%—15%，则最初几年，每年新增资金量约150—200亿元。
1500亿元，等于全国商业物业存量规模的5%—6%，或者等于一线城市甲级写字楼总价值的60%—75%。当然，这样的计算方法是基于假定，且假定资金会全部、顺利投入到商业地产中。按照这一假定，从全国范围看，如果这1500亿保险资金全部流入商业地产，所占商业地产的比例并不算大；如果这1500亿全部注入一线城市甲级写字楼，则会对一线城市的高端商业物业尤其是写字楼市场将会有明显的影响。
对于出钱的保险公司来说，风险是一个最主要的因素，但是到目前为止，业界并没有看到什么明显的可见风险。泰康人寿保险股份有限公司董事长陈东升对《英才》记者表示，“对保险公司而言，进入不动产没有什么风险。(在不动产的投资上)医疗设施(医院等)、养老设施是未来泰康两个很重要的方向。”
稳赚与没有风险，保险公司早已看清楚这个新渠道，现在的重点是保险公司会不会选择这条路，加入进军不动产市场的大军。“是不是所有人都会进入，我也不知道”，陈东升表示。
尚待细则
大原则下，政府可能在允许险资进入商业地产的资金比例上给出限制。
还有一个问题不容忽视：保险公司是否会将投入不动产的额度用满？
保监会曾在2005年规定保险资金直接投资股票的上限为其持有股票成本不得超过上年末总资产的5%，2007年牛市时放宽至10%，但历史上，保险公司从来没有将这一额度用满——2008、2009年中期持有的股票市值分别占上年末总资产的比重为8.4%和9.9%。
以此，郝演苏推断认为，这一现象会在险资进入不动产的过程中重演。保险资金进入不动产市场应该是个渐进的过程，因为相较于股市，房地产的变现力更弱。而且，即便是险资进入商业物业，政府也必定会严格控制。
在亚洲金融风暴期间，日本有7家保险公司倒闭，原因都与投资房地产有关。经济形势不好的时候，房地产受到的影响首当其冲。而保险公司遵循的投资原则第一是安全，第二就是变现。
也就是说，大原则下，政府可能在允许险资进入商业地产的资金比例上给出限制。毕竟，新《保险法》中规定，险资可以进入不动产，主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等等。这样的措辞不排除如下可能：分配到商业地产商的比例可能会进一步降低。
郝演苏进一步设想，政府会设置进入门槛。“中国有120多家大大小小的保险公司，因此，总资产要达到一定规模的公司才能获准进入；另外，这还要看保险公司的偿付能力。我估计总资产起码要在100亿以上，但是细则能在明年下半年出台就不错了。”
照此看来，险资进入不动产并不会如外界所设想的那样对房地产市场带来巨大冲击。而对于保险公司来说，这项政策仅仅是增加了一条在资产组合中平衡风险的渠道。
