中银国际田世欣

　　万科、保利地产和金地集团公布了08年12月的销售数据。

　　虽然12月主要城市成交量出现了进一步的环比提升，万科上月销售量环比增长50%，而保利和金地的销量因年末推出楼盘较少而出现了环比下降。08年保利实现销售认购金额20.5亿元，同比增长20%；万科和金地分别实现合同销售金额47.9亿和11.4亿元，分别同比减少8.6%和增加20%。考虑到销售情况不尽如人意和年末存货跌价准备计提，我们进一步下调了开发商的盈利预测。我们对该板块维持中立评级。

　　支撑评级的要点

　　国家统计局宣布08年12月份全国70个大中城市商品房平均售价同比下降0.4%，为05年7月该数据公布以来首次出现同比下降。其中，21个城市的均价出现了同比下降，66个城市的均价出现了环比下降。

　　深圳、广州和南京的均价跌幅居前，分别达到了18.1%、9.4%和5.8%。

　　08年保利和金地的销售均实现了同比增长，而万科销售同比下降了8.6%，但仍然好于整个板块的平均水平。大型一线开发商在行业入冬之际扩大了市场份额。

　　考虑到08和09年库存跌价计提因素以及09年房价进一步下滑5-8%，我们将2008-10年万科、保利、金地和招商的盈利预测下调了1-29%。同时我们还将他们的每股评估净资产下调了4-9%

　　评级面临的主要风险

　　春节过后的可能出现的就业状况恶化将打击因大量房地产扶持政策出台而有所回暖的房地产市场消费信心。

　　首选股票

　　我们在A股的首选股票是在二线开发商中具有龙头地位的华发股份以及影响能力强及土地成本较低的保利地产。而且这两家公司都具有较好的2009年预收帐款锁定能力。