产品的力量

　　自中国房地产走上市场化道路以来，长期处于供不应求的状态中，产品的重要性被忽视。金地集团董事长凌克曾说，近几年来，住宅建设基本没有进步。原因是房子太好卖了，以至于开发商的产品创新、真正花在做产品上的心思越来越少。

　　然而时代使然。市场细分，全面以客户需求为导向的时代尚未到来。北京万科总经理毛大庆早前就曾提过为80后造房子的设想。他说，现在的房子大多是五六十年代出生的建筑师设计的产品，风格甚至是20～30年前的。80后真正需要怎样的产品？

　　如果时代允许我们的想象力成为现实，如果可以有选择，我们希望居住在怎样的房屋里？但很可惜，高房价扼杀了我们的想象力。

　　即使是中国最优秀的房企之一万科，也曾遭遇质量投诉。业界评价，万科强调规模化生产，但龙湖、绿城等许多房企打造的产品却优于万科。但定位使然，性格决定命运。绿城和星河湾打造的众多好产品，也同时被打上豪宅的标签。

　　“万科是主流住宅开发商。什么是市场‘主流’？就是首次置业和首次改善性需求购房。”万科董事长王石曾在接受某媒体采访时说，“但是像这种能代表企业研发实力的产品（指万科天琴湾，售价24万元/平方米），万科也要做。”正是靠着针对刚性需求的中小户型，万科在2010年实现了千亿销售额。

　　商业模式  顺规律而为

　　为何许多产品“优”于万科的企业，却被千亿万科远远甩在身后？万科总裁郁亮也曾总结说，2010年取得良好业绩的企业，几乎都是以主流住宅为主要产品。相反，受调控影响，以高利润、高档住宅为主要产品的开发商表现都不大好。

　　房企之间的竞争，已经不单是产品的竞争，更是商业模式的竞争。而商业模式并非一成不变，只有那些具备了适应行业特定发展阶段的商业模式的企业才能为股东带来超额收益。在行业调控加剧、十分特殊的2010年，万科取得了无比耀眼的成绩，但比赛远未结束。

　　历史是最好的老师，但历史上大多数房地产公司都消失了，数据缺乏严重，很难进行事后分析。历史又是何其相似，在美国房地产龙头帕尔迪和波士顿房地产公司的发展轨迹中，也许可以找到中国房企的影子和发展道路。

　　从帕尔迪的发展经历来看，其早期的发展同样更多依赖于外因——美国城市化率的提高。20世纪50年代时期，帕尔迪创始人开始在底特律建设住宅，初期主要集中在底特律郊区的大型住宅项目和一些商业地产项目。彼时，美国的城市化率为64%。1960年年底，底特律的住房拥有率达到顶峰，市场空间逐渐饱和，为了寻找新的发展空间，帕尔迪开始第一次地域扩张。公司将业务扩张到华盛顿、芝加哥、亚特兰大的市郊。到20世纪60年代中期，三地的业务逐渐成为帕尔迪的主要收入来源。

　　帕尔迪的壮大同样依赖于上市融资。1969年，帕尔迪公司上市发行20万股，到1972年美国房地产行业又出现一个小高潮，帕尔迪趁机加快区域扩张。上市毫无疑问助推了帕尔迪的发展。在上市后10年里，帕尔迪进入10个美国主要房地产市场。20世纪70年代，美国二级住房金融体系建立，帕尔迪也随之进入房地产抵押业务，打通了客户、公司、资金良性循环管道。

　　然而直到1980年左右，美国城市化接近尾声，帕尔迪才开启公司的全面质量管理与价值链前段整合时代。20世纪80年代中期，公司引进服务/原材料供应商推广质量领先计划，承诺为顾客提供优质的产品和服务，为公司房屋的结构和裁员量进行商业质量保险，解除顾客之忧。而在美国的城市化基本完成之际，帕尔迪才将细分市场作为扩大市场份额的手段。精确制导，客户通吃，终身锁定。

　　帕尔迪也曾是早期万科学习的目标。帕尔迪保持了53年连续的盈利，而在2007年的次贷危机中，史无前例地亏损了23亿美元。帕尔迪的亏损也曾让万科反思。

　　事实上，帕尔迪在金融危机中遭遇重创时，另一家公司却迎来了腾飞契机，那就是在金融危机全面爆发的2008年，和帕尔迪同样赫赫有名的波士顿房地产公司，高买低卖，逆市扩张。2004年至2007年美国房地产处于高位时，波士顿地产并没有大举收购物业资产，反而选择了出售物业资产为主。2008年，波士顿地产开始大举购买物业资产，全年可供出租物业逆势增加600万平方英尺，增长13.6%，新增面积仅次于上市的1997年。

　　这家公司同样有悠久的历史，于1970年在波士顿成立，是美国最大的A级写字楼持有人、运营商和开发商。公司最初从事房地产开发，20世纪80年代开始持有写字楼物业。但直到1997年，以房地产信托投资基金（REITs）的身份在纽交所上市后，才开始向新泽西、旧金山等区域扩张，业务转向以持有物业为主。值得一提的是，波士顿房地产公司同样是在美国城市化接近尾声时，才逐渐转向商业地产。

　　如果说这是一场马拉松比赛，没人能够全程充当领跑者。在千亿万科的身旁，还有未上市的商业地产巨头大连万达集团。甚至有分析师预测，如果万科上市，其市值或将超过万科。而金融危机也同样使万科等众多房企意识到商业地产的重要性。2009年，万科提出逐渐加码商业地产的策略。

　　然而，有一天万科是否难逃帕尔迪的命运，抑或提前转舵，改变策略？千亿万科一马当先，在万科身后还有众多追赶者。也许成功的结果总是相似的，但成功的道路，必不惟一。