你的位置:BNET商学院>运营与创业>市场观察>文章页
美国买房记
字号:

时间: 2013-08-16 来源:《中国企业家》

转发: 腾讯微博 推荐到豆瓣豆瓣 人人网 网易

关键字:
我们为什么要远离父母之邦?我们何时才能不再焦虑?

我们为什么要远离父母之邦?我们何时才能不再焦虑?

数月前发生的一笔房产交易至今仍在美国广为流传。

一位中国女富豪花费650万美元在纽约第五大道买下了一套豪华公寓,房产经纪人问她:“女士,我能问一下是你自己住吗?”富豪答:“不,是我女儿住,她以后会上纽约大学或哥伦比亚大学。”

“你的女儿多大?”

“两岁。”

房产经纪人目瞪口呆。

中国人已经掀起一股到美国买房置业的巨流,虽然这些买家未必都像这位女富豪般阔绰。美国国家房地产经纪人协会的数据显示,截至2013年3月,在刚刚过去的一年里,中国买家在美国现房交易市场投入了近90亿美元,连续两年成为外国购房者中的第二主力,仅次于加拿大。而且中国人购买的房屋均价高达42.5万美元,远超其他外国人。

如今,关于中国买家新达成的房地产交易新闻充斥着美国媒体,就连中国社科院发布的2013年《投资蓝皮书》都说,要买房,与其在中国,不如去美国。为顺应潮流,汇丰银行专门开通了跨国房贷业务,只要你在汇丰银行中国分行有存款,在美国买房时就可以到其美国分行贷款。

中国买家近年来在美国的表现类似上世纪80年代的日本人。彼时,美国资产缩水,日本人几乎买下了半个洛杉矶城。在夏威夷,96%以上的外国投资也来自日本。众所周知,他们还买下了美国人的脸面——洛克菲勒中心。

日本人当年一度喊出过“买下美国”的口号,其直接诱因是日元升值带来的日本社会财富急剧膨胀。富贵而不到美国买房,直如衣锦夜行。这一次,当故事的主角变成中国人,原因却要复杂得多,这不仅仅是个买房的事儿。

“拿北京户口对我们来说比上火星还难,拿美国绿卡反倒容易很多。”说这话的时候,尹东辉正在西雅图边度假边考察自己想要投资的教育行业。

十几年前,尹东辉就在河北衡水老家开了家私立学校,学生能在他那里从幼儿园上到高中。2005年,他来到北京开办双语培训学校,并希望落户北京,至少也得让儿子成为北京人。于是,他早早地在北京买了房。房子不大,他还想换个大的,但他没想到的是,后来出了限购政策,他的愿望落空了。他在北京一直找不到家的感觉。这不是最要紧的,要紧的是他正在北京读小学的儿子以后只能回原籍参加高考,上好大学难度由此陡增。在他看来,现行的户籍制度是人为地把人分为三六九等,他儿子要成为北京人比成为美国人还难。既然如此,何不把儿子送到美国去呢?儿子今年10岁,他想,儿子再在国内读一年国际学校,他就把他送到美国去。当然,他得先给儿子在美国买套房。

从2009年起,尹东辉每年都要到美国考察。去年年底,美国房价开始触底回升,买房的人骤然增加。在旧金山,买一套房要同二三十人一起竞争,其中少不了中国人,有些人争了一年还没能买到。即便在华人较少的西雅图,竞购者也能有三五个。美国不少城市所谓高尚社区已鲜有房源了,七成中国人都拿着大笔现金全款出手,让当地人都甭想得手。

这使尹东辉感到有必要赶紧出手。他找了家房产经纪公司咨询,咨询内容包括房型、房价、学区等基本情况。今年春节后,他赶到美国,买了一套大西雅图地区最贵区域的住宅。房子毗邻微软总部,套内面积270平米,占地1500平米,他支付了113万美元。

经过在美国几年的了解,尹东辉深感在美国买房其实就是买邻居。美国住宅业主每年皆要缴纳房产税,各州税率不尽相同,根据政府给房屋的估价计算。但这笔税费会被投入到附近的公立中小学和市政建设上,因此也就形成了房价越贵,学校和周边环境就越好,从而更能吸引富人居住的循环状态。买下这套房子后,尹东辉终于不再为儿子如何才能上一个好学校焦虑了。如今的他,喜欢时不时到附近的教堂去转转,或者踱到湖边去做个钓翁。

为孩子在美国买了房还不够,接下来需要解决陪读问题。持商务及旅游签证入境美国,每年只能居留一半时间,如果夫妻俩轮流照顾孩子,则一家人不能团聚。因此,尹东辉觉得,晚移民不如早移民。而最好的移民理由是投资,这是他考察美国幼教行业的根本原因。

 

[#page_美国买房记(2)#]

与尹东辉相比,华键的投资心态更重一些。

华键今年46岁,北京人,在天津经营一家石油机械公司已经十多年了。他从2002年开始就在北京投资住宅和商铺,收益也颇丰。但近几年来,他明显感到自己的生意在走下坡路。“整个经济形势不好,政策的不确定性也太大,民企的生存空间越来越小。我看着不少朋友的公司从小做到大,又从大做到没有的,感觉自己守着的是一笔浮财。”华键说,他“对国内政治和经济形势都看不懂”,焦虑感由此与日俱增。

2010年10月,他听说美国房价不再跌了,周围很多朋友准备到美国买房,他也动了投资美国房产的念头。他的想法很简单,不过是“鸡蛋不能放在一个篮子里”。联系了几家中介后,他认准了北美购房网。这里不仅能够提供从选房到交易结束的全程服务,还可以代管购房人在美国的物业。

林海涛的北美购房网去年5月才成立。2009年,林海涛跟朋友移民加拿大温哥华。在国内做软件公司管理工作的他到国外一时找不到合适的工作,遂读起了MBA。读书期间,他开始留意北美的房产,发现西雅图与温哥华气候、环境相当,房价却低了三分之二。从2010年9月起的一年多时间里,他几乎每周驱车到西雅图看房。自己买了几套房后,他发现了商机:美国的房产市场与中国差别很大,政策和法律层面更是悬殊,对于不了解美国情况的中国人来说,选好一套房子要花费很多时间和精力。如果人不在美国,则几乎不可能完成。他发觉自己可以在其中充当掮客。2012年初,林海涛与西雅图的一位房产经纪人一起创立北美购房网,设计了一套适合海外投资者的购房流程,并通过与美国房产经纪人对半分成获利。

最开始,他们只做住宅交易,后来发现不准备前往美国但也想投资美国商业地产的客户越来越多,林海涛就决定将业务重点转向商业地产中介服务。进入2013年,北美购房网每个月都能实现1000万美元以上的成交额,其中大头是商业地产。

林海涛给华键推荐了NNN商业地产模式,这种租约规定,房产税、房屋保险、维修打理等一切费用由租客承担,租客通常是麦当劳、政府部门、幼儿园、银行等组织而非个人。虽然投资回报率不高,但业主只需坐收租金,不必亲自打理租赁业务细节,特别适合华键这样不常在美国的投资人。

房子是永久产权,所有信息都透明可查,不需要跑诸多部门签字,租金也基本可以预期,即便收益率和升值空间有限,华键也觉得心里踏实。他接受了林海涛的建议,买了一栋位于芝加哥的小楼。房子建筑面积800多平米,占地5000平米,才花了他87万美元。今年初,从签约、付定金到房屋验收,他只用了一个月时间。超出他预期的是,原房主还答应以5%的利息贷款给他37万美元。

华键把买这栋小楼当作做试验,观察一年后,如果没有新情况出现,他准备继续追加在美国的房产投资。

并不是每个买家的交易都顺畅愉快,还有人要为自己的冒失付出代价。

郑平在美国买房的经历堪称荒诞。

 

[#page_美国买房记(3)#]

2009年5月,郑平接到一通来自美国的电话,来电者是他同学的妻子,也是同校师妹程丽。在一年前的同学会上,程丽得知,郑平既有经济实力,又有移民计划。那段时间正值次贷危机,美国两房破产,房价暴跌,程丽问郑平是否打算在美国买房,考虑孩子日后可能出国读书,又能抄底美国房产,郑觉得这提议可行。

一个月后郑平前往美国,一到旧金山湾区,他就失望了。眼见的美国跟自己想象的全然两样,一大片地中孤零零地耸立着一栋房子,城区又没有合适的房源,他很快就回了国。

十天后,程丽又打来了电话说,离伯克利大学不远处有一栋美国银行拍卖的房子,套内面积230平米,配套800平米花园,可以做养老院,开价90多万美元。郑平没有问更多,先习惯性地压价到70万,并表示可以全额支付现金。过了两天,程丽说,银行同意了,让郑平打款到某政府规定账户,然后由她负责把房屋出租给别人合伙开养老院。就这样,郑平做成了一笔洋买卖。

又过了半年时间,房子才被出租。程丽说,因为她必须要先拿到养老院的营业执照。2010年1月,郑平收到了两份租赁合同,一份写着月租金4000美元,是实际数目,另一份写7000美元,用来计入程丽与人合作的养老院账目。另外房产税、房屋维修费、花园打理费等皆由郑支付。郑平没有在意那些小数字,爽快地签了字。但当他索要房产证时,却被告知在美国没有这一类东西,房屋产权信息都在政府网站上,需要预约才能查看打印。看不到证件,郑平觉得不踏实,可朋友说在香港也是如此,他才放心。

2010年6月,郑平到美国看房子,顺便旅游。那是一个让他痛苦的旅程,由于不会讲英语,他出关时被扭送到了警察局;由于吃不惯美国快餐,买来的泡面不带叉子,他不得已掏出两支笔当筷子用。生活的不便已经让他难以应付,看房的经历更让他怀疑自己当初的选择。在房子外面拍了些照片后,郑平要推门进去,但被程丽制止了,理由是,“里面是养老院,老人被打扰可以报警,搞不好要进监狱。”郑平早对美国多了几分恐惧,听到程丽这么说,他不敢再向前一步。虽然这次购房从一开始就存在诸多异常状况,但他都当作两国差异给忽略了。

后来,程丽说美国的养老院实际上如同国内的临终关怀,几个月里已有几位老人在这里去世。郑平顿时觉得心里十分不舒服,死过人的房子还怎么卖上价格呢?他想要赶快脱手,可程丽一再说不能出售,否则自己跟合伙人会有损失。即便郑平承诺要买家继续租给养老院,程丽仍不肯。但对美国越来越反感的郑平心意已决。程丽见状,说要自己贷款买下来,让郑平暂且回国等她筹备资金。

贷款的过程几经波折。程丽说个人贷款需要房主的卖房意向书,之后她飞到上海的美国领事馆约郑平见面。郑平不懂英文,听完程丽的解释,直接在她递过来的文件上签了字。一个月后,程丽说银行拒绝放贷,郑平要求拿回自己的签字意向书。这之后,程丽的电话无人接听了。

两个多月找不到人,郑平才着了急,决定自己找中介把房子卖掉。翻出从旧金山带回来的房产杂志,找了位华裔房产经纪人,简单说明情况后,郑平请对方确认房屋信息,挂牌出售。对方的一番话让他惊出一身冷汗:“房屋所有人已经是你以前的委托人了,你签了无偿赠送证明。”

“这不可能!”郑平傻了,他明白自己是落进了对方下的套。房产经纪人告诉他,美国当时出现了很多这样华人骗中国人的案例,除了花费时间和钱打官司,别无他法。

郑平短信程丽:“你胆子也太大了,竟然骗我,我会不惜一切代价找到你父母,并报警抓你。”程丽马上回了电话,答应归还房子,请郑平既往不咎。当时正值12月份,程丽又以美国圣诞节放假为由拖延时间。

见程丽没有行动,郑平开始查找其父母的家庭住址。当他回到大学查看资料时,竟然发现92届学生里没有程丽的名字,程丽的真名是“岑莉”。几十通的邮件联系,对方从没纠正她的错误。事情越来越蹊跷。核实了岑莉父母住址,郑平到成都向岑父讲述了事情原委,老人担保让女儿归还房子。郑平放心地回家了,可过了两天,岑父变了卦,他只能自己去美国追讨了。

2011年2月22日,郑平约上房产经纪人一起跟岑莉见面,还找了一位在唐人街的香港律师。等了大半天岑莉才出现,她已有孕在身。这时候郑平才知道岑莉与自己同学早就离了婚。

郑平把岑莉带到了律师处,岑一看场面正式,以没带证件为由推到第二天再办。而郑平除了电话号码外没有岑莉的任何信息,也只能焦急地干等。第二天,岑莉果然拒绝见面。在美国人生地不熟,郑平连订酒店都不会,更别提打官司报警了。他把岑莉哄出来面谈,用手机录了音。事后才知道,在美国不经对方同意、无律师在场的录音没有任何法律效力。他又找了位华人律师帮忙做翻译、报警。警察的答复给他泼了盆冷水,“只有当事人自己承认欺骗才可以抓人,否则只能等法庭宣判才能执行。”他这时才认识到,不打官司,房子是不可能回到自己手里了。

2011年3月,郑平的律师向法庭提交了诉讼状。半年后,经过多轮质证,法官终于在郑平胜诉的判决书上签了字,判决郑平无偿赠予的签字无效,岑莉归还房子,并赔偿20万美金,罚款7.5万美元。而此时的岑莉已经既没有钱请律师上诉,也没有钱赔偿了。

整个诉讼过程,包括多次往返的费用,郑平花掉了9万美元。后来郑平发现自己房子的租客也是华人,知道案情后他们开始试图找茬降房租。“华人骗子在美国太普遍了,都要宰中国人。”郑平百般无奈,但事到如今他也暂时没心力追究了。

如今,郑平决定再也不在海外投资房产了。他和几个朋友曾想要一同出资,找光线传媒将这段故事拍成类似《泰囧》的电影,但因为没时间写成剧本,计划暂时搁置。但他仍申请了全家移民美国,申请刚刚获批。

我问他:你这不是还在找不自在吗?

他说:为了两个孩子能接受良好教育,让全家生活在PM2.5不超标的环境里,也为了自己的资产能更安全,他宁可去拿美国绿卡。

他那表情,真像王利发。

在中国现代化史上,曾发生多次移民潮。“树挪死,人挪活。”泛览史籍可知,以前的多次移民潮都爆发在中国贫穷的时候。到如今,中国富了,但移民潮并未停止,移民的主体变成了富人,这是让人很费思量的一件事。

我们为什么要远离父母之邦?我们何时才能不再焦虑?

(应采访对象要求,尹东辉、郑平为化名)

 

[#page_美国买房记(4)#]

小资料:美国购房流程

1.了解美国房地产市场

a.浏览有关美国房地产信息的网站

b.最好找家中介公司或找个在美国生活的朋友咨询

2.确定投资金额与城市

a.确定投资金额,了解向海外汇款的渠道

b.了解投资目标城市的状况

c.决定购买房子的区域和条件

3.开通美国银行账户

a.开通一个美国银行账户,开户时存入100美元即可

b.支票本及银行卡大约在2-3周内寄到

4.审核贷款条件(若无贷款,无此步骤)

a.与银行协商,选择合适的贷款计划

b.取得贷款准信

5.寻找理想的房屋

与中介公司人员或美国朋友亲临目标社区看房

6.下合约书

a.美国房产经纪人解说购买房合约并完善条款内容

b.发出合约书同时,附上订金支票

c.卖主对不同事项可给回价书,买书可选择接受,或再回价

7.购买合约被双方同意接受

a.双方达成协议后,即由第三方公证公司进行买卖过户手续

b.订金送交公证公司

c.签署过户正式文件及有关房屋各项报告

8.提出贷款申请(若无贷款,无此步骤)

提交美国银行要求的相关文件或资料,办理贷款手续。需要亲自去美国办理并签署相关文件。贷款审批周期大约需要1-个月。

9.房屋检查

a.买主可以自行检查房屋,也可以雇佣专业检查员检查房屋的各项状况

b.若检查出问题,可以取消合约书,可以要求卖家降价,也可以要求卖家修复

c.卖家审查及签署如“卖主房况表”、“房屋周边环境”等各项报告

10.完成过户公正手续

a.签贷款文件后,准备购房款以及买卖各项手续费,在过户结束之前,以银行本票或现金汇款交给公证公司

b.银行放款

c.产权公司负责转让产权,并在县属登录室完成登记

d.由公证公司把钱支付给卖家

11.取得钥匙完成过户

a.在购房合约规定的时日取得卖主交出的钥匙,视为交房完成

b.先行联系好水、电、煤气等公用单位,通知继续使用其服务

 

我要评论

评论

我来说两句


    热点:[an error occurred while processing this directive]
'