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陈思进:欧美房产税是房价平衡器
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类别: 区域经济 时间: 2012-04-19 来源:《商界评论》

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关键字:房地产
在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器。而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,把这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升

  近来,有关楼市调控的政策进入了新阶段,“暗战”聚焦于是否征收房产税,网上有关房产税的讨论热度也几近白热化。

  “居者有其屋”关乎民生大计,而是否开征房产税却关系到整个中国经济与房地产业的健康发展,两者之间如何平衡?欧美的房产税是调节房价的利器之一,我们不妨来借鉴一下。

  在欧美,只要房屋产权属于私人所有,即便房屋的主人去世,也必须缴纳房产税,每年缴纳的税率从1%到3%不等(视房子所属的不同地域而定),平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子,那么,你每年就要为这栋房子缴纳 4000美元的房产税,且房产税的征收计算,是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。也就是说,房价越涨,房产税越高。如果税率为3%,哪怕房价不涨,每33年(即使不算贷款利息),你的实际付出已超过房价的一倍。欧美的房子和汽车一样,属于消费品,而不是投资品,房价是进入CPI加以计算的。所以,一旦房价高涨,CPI超过5%的话,便属于恶性通胀,政府就会出重手。比如在里根时代,美国一度恶性通胀,里根政府便连续加息,一直加到18%,硬生生地遏制住了通货膨胀。同时,因为借贷成本太高,房价应声回落。

  也许有人会问:这么高的房产税,谁还敢买房?政府不是在打击人们的买房积极性吗?

  不是,美国政府出台了一系列涉及抵押贷款的政策,比如政府直接或间接为自置房屋保证6.5万亿美元的联邦住宅贷款;自住房的贷款按揭利息和土地税,都可以从年底的个人所得税中加以抵扣;“社区再投资法”通过放低银行贷款门槛的政策,鼓励低收入家庭自置居所。

  另外,欧美政府在征收了高额房地产税之后,大量提供各种类型且租金稳定的住房,使大多数民众并不需要非得购房而居。

  比如在欧洲的多数国家,多少年来租房者和拥有私有住房者的比例为一半对一半,大城市的租房比例则更高,像德国,就有高达58%以上的人一辈子租房而住。即使地广人稀的美国,在次贷危机爆发之前,拥有房子的屋主破了历史最高纪录,却依然还有超过32%的人租房而住。而加拿大非但地广,而且人稀,可租房而居的比率仍然高达33%。

  作为参考,现将2009年时欧美主要地区的住房拥有率概括如下:德国42%,法国55%,丹麦51%,奥地利56%,葡萄牙64%,加拿大67%,美国68%,爱尔兰77%,比利时71%,西班牙85%。在欧美是租房而居,还是买房自住,对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已,无论从理财的角度,还是其他方面来考量,本无优劣之分。

  房价涉及了每一个人的利益,购置了房子的家庭自然不希望房价跌,而无房想买者则不希望房价涨。但是世界各国的无数案例和事实已证明:由于购房一般用的是信贷消费模式,值得注意的是,往往住房拥有率越高、房价越高,实体经济就越差,离金融危机的爆发点也越近,而且康复和恢复经济的时间就越长!

  比如德国、丹麦、奥地利其住房拥有率较低,经济非常扎实、非常健康;可是,葡萄牙、爱尔兰和西班牙其住房拥有率较高,但是已经深陷债务危机而难以自拔,加拿大正在债务危机的边缘。而美国,从2006年7月开始房价一路下跌,陷入金融危机;迄今房价已经跌回2002年的水平,而住房拥有率跌了3%,降到65%,实体经济开始恢复。预计将跌回1998年的水平后才能止跌回升。

  在欧美,平均2%的房地产税,是一个控制房价的平衡器。而房贷利息的随时上涨,以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋,把这三种利器糅合在一起,好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以,欧美的房价不可能像中国这样涨到天上去。

  “ 他山之石,可以攻玉。”如果中国真正渴望遏制投机炒房,使房价回归正常合理水平的话,不妨全面同时借鉴欧美行之有效的方法,我并提出三个具体建议:对第一套自住房免缴房产税,第二套自住房少缴税;对所有投资房(炒房)加以重税;政府征收了房产税之后,可以将部分税款用于廉租房的建设。

  这样才能从“居者拥其屋”的迷思中解脱出来,尽快达到“居者有其屋”,使每个人都能安居乐业。

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