随着中央一再表明房地产市场调控的决心不动摇，而且接二连三地出台各类对房地产市场调控政策，但是依然在这快让人又爱又恨的市场上，依然会上演几家欢喜几家愁。一些大型房地产市场由于2009年的经营状况非常好，而且战略调整比较及时，管理到位，2010年前三季度已经完成全年的销售任务，虽然不知道房地产市场的调控会持续多长时间，但是相信有实力的企业是可以安然渡过的。
这里让我们一起看看专家对保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称“保利地产”）的商业信用评估结果。我们可以看见这些大型的房地产开发商的市场表现。
风险状况
2009年度，保利地产保持了较为稳定的增长趋势，其全年营业收入较上年同比增长48.11%，营业利润同比增长36.05%，利润总额同比增长33.69%，归属于股东的净利润同比增长50.46%。
2009年度，保利地产财务状况良好，资产负债率为69.98%，其偿债压力尚可；企业货币资金充足，较上年度增长了178.40%，保持迅速增长的良好状态，也为企业储备了非常好的资金。
由于销售额显著增长，2009年度保利地产应收账款净额也大幅增长，达到RMB467,048,570.72元，较上年度增长了127.22%，其中账龄在1年以上的占到总额的12.90%，显示该公司账款管理和催收情况一般。该公司应收账款前五位客户金额占到了总额的30.63%，但主要集中于前两家客户（分别为招商银行股份有限公司和广东荣盛实业投资有限公司），后三位的客户均为自然人，其所占比例较小，因此该公司对大客户的账款管理情况较好，账款回收风险尚在可控制范围内。
2009年度，保利地产全年预收账款RMB29,830,433,041.19元，较上年增长了204.44%，账龄超过1年以上的部分占总额的1.40%，。
综合以上账龄情况分析，保利地产销售款项中账龄超过1年的部分所占比例不大，回收难度一般。保利地产是国内最大的房地产开发企业之一，同时还具有央企背景，因此其在行业内处于领先地位，在与客户的交易过程中也占据了较大的优势，其账款回收前景较好。
2009年度保利地产对外支付情况较为稳定，全年应付账款净额为RMB2,721,142,884.81元，较上年增长了12.70%；预付账款RMB12,234,994,544.48元，较上年增长了75.55%，与其销售增长情况基本同步。应付账款中账龄超过1年的账款占总额的35.69%，预付账款中账龄超过1年的账款占总额的26.42%，表明其账款支付情况一般。
保利地产属于房地产开发企业，其各项财务数据与同行业平均值比较如下：
保利地产
行业平均值
流动比率
2.31
2.18
速动比率
0.85
0.74
净资产收益率（%）
14.02
10.93
净利润率（%）
25.78
27.00
资产负债率（%）
69.99
193.74
根据以上数据分析，保利地产流动比率和速动比率都高于行业平均水平，表明其短期偿债能力相对较强；净资产收益率高于行业平均值，净利润率则略低于行业平均值，表明保利地产盈利能力较好；而资产负债率远远低于行业平均值，表明保利地产债务负担尚可，经营压力不大。综合上述指标分析，保利地产经营情况要略好于行业内大部分企业，显示了其较强的行业竞争实力。
保利地产2009年度的销售面积和销售均价较上年度同期分别有131%和4.33%的增长，全年回笼现金RMB421.9亿元。其中在北京、上海、广州等一线城市的地产项目2009年签约销售额突破RMB20亿元，同时其平均售价也高出全国83.92%。良好的销售业绩带动公司的现金流增加，经营性活动产生的现金流净额较2008年同期增长了84.92%。
项目
2008年
2009年
同比增长
销售面积（万平方米）
228.0043
526.69
131.00%
平均售价（RMB元/平方米）
7,894.951
8,236.724
4.33%
销售额（RMB 万元）
1,800,083
4,338,200
141.00%
此外，2009年度被评企业进入南京、大连、阳江三地的房地产市场，其全年新增开发项目38个，其名下储备土地面积增加了1338万平方米。而截止2009年末，该公司拥有在建房地产项目102个，在建面积约为1223万平方米，企业现金较为充足，资金回笼情况良好，
2009年度保利地产客户有：
招商银行股份有限公司
广东荣盛实业投资有限公司
杨宗霖、王兰梅
徐孝尘
黎彪
目标公司主要从事民用住宅开发业务，因此其客户大部分为个人消费者，其前五大客户中，自然人也占据了第3至第5位。2009年度保利地产向前五大客户销售金额占到销售总额的30.63%，表明其销售渠道仍相对集中，但考虑到其余客户多为分散的个人购买者，企业集中采购所占的比例不大，因此其销售风险相对较低。
2009年度保利地产的主要服务商有：
天津盛世鑫和置业有限公司
盘古氏投资公司
广州增城市财政局
北京海开房地产开发有限公司
广州市富景房地产开发有限公司
保利地产为房地产开发企业，除购买土地使用权以外，基本不涉及到具体商品的采购活动，而向北京海开房地产开发有限公司、广州市富景房地产开发有限公司等支付款项也主要为房屋项目开发的相关服务费用。
北京华信阁信息技术有限公司的评估结果和建议
商业信用评估结果：
商业信用等级
CR2
最大商业信用金额(单位: 千元)
431,482
正常商业信用账期(单位: 天)
90
本次评估有效期
专家建议：
一、 2009年度保利地产业务发展极为迅速，其经营收入和利润都有巨大增长，表明其基本摆脱了金融危机对国内房地产行业的不利影响。但由于近期政府部门出台了多项房地产宏观调控政策，对房地产发展将可能产生较大的影响，行业未来趋势尚存在一定的不确定性，因此建议保利地产短期内适当控制业务发展规模，保持在当前经营水平即可。
二、 由于其经营业务的特殊性，保利地产销售渠道相对分散，除前两名客户拖欠账款数额相对较大外，其余客户的应收账款数额相对较小，其经营风险尚处于可控制范围内，因此建议保利地产可基本保持当前账款管理水平及力度，在小范围内加强账款催收和管理工作。
三、保利地产目前账款管理和回收情况良好，呆、坏帐比例低，产品销售情况较好，建议该企业可适当放大应收账款额度，在当前房地产行业仍相对稳健的状态下有限的扩大企业销售规模。
四、 保利地产目前短期偿债能力较好，长期偿债能力一般，因此建议该企业可保持当前债务负担水平，并适当提高流动比率及速动比率，以避免企业承担过重的债务负担。
综合以上信息分析，保利地产在未来1-2年内仍将有望保持稳定增长的状态，其经营收入、营业利润仍有望保持20%左右的增长速度。
报告说明
本报告由"老杨工作室"监理完成。
本次对保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称被评单位）调查分析作如下声明：报告调查机构和工作人员与被评单位之间，不存在任何影响工作独立、客观、公正的关联关系，即符合独立性原则。1、报告调查机构及工作人员承诺，与被评单位无任何投资、融资和经营等盈利性往来，符合实质性独立原则；2、报告调查机构及工作人员承诺，在本次调查分析过程中，与被评单位无任何直接接触交流，符合形式性独立原则。
一、 商业信用：即企业法人之间商业往来而产生的信用，包括销售、采购等债权债务之间的履约关系；不同于企业法人之间投资、融资而产生的履约关系。
二、 商业信用评估：即对企业法人履行商业协议的意愿和能力的综合评价，通常指一年内账期，不同账期、金额所对应的不同的履约可能性。
三、 信用公司：以信用调查、分析、评估、商业账款咨询管理、培训、咨询为主业的公司法人，其主体业务不介入实业、商业和金融工作。
四、 北京华信阁信息技术有限公司，是业内领先的专业信用管理服务机构,主要致力于发展亚洲乃至世界范围内领先的信用数据库，并以此为基础为国内外公司提供企业咨讯信息服务、行业发展及投资可行性研究服务、业内企业经营现状及竞争实力分析服务，企业投资及经营风险管理服务，行业发展及企业运作相关的法律咨询服务等多类别，多角度，多层次的商业咨询服务，帮助企业远离商业风险，协助企业成功开发市场管理客户。
