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任志强:中国房地产业不具备崩盘条件
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类别: 区域经济 时间: 2010-08-12 来源:每日经济新闻 作者:张初亮 叶书利

关键字:房地产经济

任志强:政府应该初步认识到了,如果不增加供给,就解决不了房地产问题。任志强:中国不具备崩盘的条件,历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下,房地产崩盘。任志强:劳动收入分配问题,土地制度问题,这两个是房地产问题的根本。

  黄金十年如白驹过隙,中国房地产的下一个十年将走向何处?纠结中国房产人的诸多问题,求解之道在何方?号称“史上最严厉调控”的本轮房地产调控政策,将对房地产行业的未来格局产生怎样的深远影响?在2010年博鳌房地产论坛开幕之前,《每日经济新闻》博鳌特刊独家采访了三位对中国房地产业有独到见解的专家,希望他们的观点能如一颗石子,激起无数思维的涟漪。

  记者:这次房地产调控号称“史上最严厉”,但我们都清楚这样一个事实,政府一旦放松调控,购房需求马上就会爆发,成交量会迅速上升,受供求关系的影响,房价也会跟着上升。12年的房地产发展过程中,房地产行业几乎就是伴随着一次次调控走来的。十余次调控,您觉得都取得效果了吗?这里边,问题的真正症结是在哪里?

  任志强:对房价产生影响,政府才会觉得调控达到了目的。短期的政策解决长期的问题,根本就不可能,所以我不管是不是开发商,我都不会认为政策是对的。但我不认为政策应该马上去调整,调整政策是根据宏观经济,不是根据微观经济。如果调整宏观经济,根据微观去处理,那一定是错的。所以在短期之内,我认为不应该去调整,如果调整了,反而会出新的麻烦。中央政府是在两者之间进行选择,一个选择是我们的GDP增长是不是会低于8%,如果低于8%,政策就会改,因为GDP不能保八,就会出现劳动就业等等问题。我们之所以认为短期之内不会调整,是基于短期之内GDP增长不会低于8%。如果每次都基于GDP对政策调来调去,房价的波动就很大,所以应该解决好两者之间的关系。我们开发商也不认为短期之内会降低调控政策的威力,都认为还要持续一段时间。否则会出现更严重的问题,更没法处理了。

  记者:您认为要如何解决房地产市场问题,政策的根本在哪里?

  任志强:要解决好市场的问题,很重要的是制定“住宅法”,2002年我们就提出要制定“住宅法”。现在房地产行业仅仅依靠23号文件 ,二次房改是没有法律依据的。几乎所有的发达国家,都有明确的“住宅法”,像日本60年代就出台了“住宅法”。“住宅法”对所有公民都是一样的,法才有效,没有“住宅法”大家才有猜疑。

  记者:您一直是强硬派开发商的代表,对降价也一直持反对态度,但在2010年,您为什么会转而大谈降房价呢?

  任志强:2008年,我坚持房子不应该降价。因为那时候宏观经济内外下降,中国经济不好,外国经济也不好,所以是应该鼓励大家消费,鼓励大家投资,把中国经济稳住的时候。在那种情况下如果开发商自己,或者房地产行业都认为房价该暴跌,对宏观经济就会产生不利影响。今年我们为什么会说应该适度降价,是因为今年和过去经济形势不一样。外国经济不是太差,中国内部的经济应该说很好,起码有10%、9%的增长率,或者说有更多一点的增长。而2008年宏观经济受房地产的影响会更大一点,因为其他行业经济都掉下去了,如果房地产不挺住,宏观经济就会掉得更深。如果今年开发商不降价,反过来的结果,会导致中央出台更严厉的政策。这些政策就会出现对中国经济更不利的因素。

  记者:所以降价的理由是避免政府出台更多更严厉的政策?

  任志强:违反市场经济规律的东西,一定不是好东西。我们从来不认为,市场经济中的东西能靠非市场的东西解决。我认为应该要解决的问题是根本性的改革,现在看我们最难解决的是劳动分配的问题。因为我们在劳动分配问题上,涉及到住房福利问题。一个最简单的道理,大家都觉得房子应该降价。我不管是不是开发商,我都不会同意房子降价。一个国家都会让自己的资产升值,怎么会让资产减值呢?土地价值要从其产生的效益来看。如果我的一亩地,农业上产生2000块钱的收入,工业产生10万块钱收入,我商品房是不是应该产生和工业差不多的收入?要不然我就干工业去,我盖房子干嘛?

  记者:如何保证房地产市场健康稳定的发展,又如何为弱势群体提供居所。您好像最近用 “效率与公平”,讨论了中国房地产所面临的这一问题?

  任志强:我们的发展阶段,不能保证居者有其屋,只能提供居者有其所。居住有其所,不一定要有自己的房子,也可能租房。我们现在面临的问题,不是城市不需要提高,货币不需要提高。我们都知道,高铁一定比轻轨贵,轻轨一定比慢车贵,因为它技术提高了,速度加快了。但我们人民的收入水平是不是跟得上这些进步。我们现在的问题是中央财政收入增长过快,可是我们的个人收入增长却远远低于它。所以毛病不是出在房子上,都是出在房子之外。

  记者:从市场的角度来说,供求关系影响价格。近年来我国房地产市场存在房屋销售面积超过土地增加面积、土地供应量远落后于房屋销售量的现象。2010年的调控政策中,加大土地市场供给应该是调控方向之一。您觉得加大土地供应能不能解决房地产行业所面临的问题?

  任志强:政府应该初步认识到了,如果不增加供给,就解决不了房地产问题。所以政府今年提出要加大土地市场供应量。现在的核心问题是,没有解决结构性的矛盾问题。结构性矛盾主要体现在,我们这次住房市场增加土地的部分,大多数是原来土地就不紧张的部分。而城市土地没有大量增加的部分,恰恰就是原来土地供应很紧张的部分。这就形成一个矛盾,就是该给的没给,不该给的给了一大堆。二三线城市在这次土地增长过程中,增加量是很大的。但一线城市反而增长量不大。一线城市大部分只完成了计划的30%多,北京、上海、南京,就是房价高的地方,土地供应量反而没上去,原来不太高的地方土地供应量增加了很多,这样一来对房价的调节作用就不能充分显现,因此必须要解决这些结构性的问题,否则后续还会出现很多矛盾。这个矛盾可能会延续很长的时间,现在看来短期解决不了。结构性的矛盾和土地财政有关系,和价格有关系。

  记者:您如何判断中国房地产行业未来的走势?甚至有人说,中国房地产行业在未来10年内,很可能会像当年日本房地产泡沫破裂一样出现崩盘,您怎么看?

  任志强:中国不具备崩盘的条件,历史上还从来没有一个国家在经济不崩盘的情况下,房地产崩盘。从历史上查一查,哪个国家在经济高增长的情况下,房地产先崩盘?没有重大事件,也不可能出现经济危机。第一次到第三次经济危机的出现,都是因为石油危机,第四次是IT,第五次是亚洲金融危机,第六次是美国金融危机,除此之外,没有出现过经济危机。同时还有几个出现房地产泡沫的必要条件:第一,当地的城市化率已经超过70%,而中国现在才40%多,低于世界的平均水平;第二,住房成套率超过1比1,就是每个人都拥有一套住房。目前中国还早呢,日本在60年代就超过了1比1。另外再看看日本、欧洲的城市化率是多少?

  记者:请您总结一下,房地产行业最根本的问题在哪里?

  任志强:劳动收入分配问题,土地制度问题,这两个是房地产问题的根本。

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