贾君新:人力资源管理与领导力培训师,致力于人力资源管理与领导力研究实践
一、代表性启发偏差
在使用启发法时，首先会考虑到借鉴要判断事件本身或事件的同类事件以往的经验即以往出现的结果，这种推理过程称之为代表性启发法。一般情况下，代表性是一个有用的启发法，但在分析以往经验，寻找规律或结果的概率分布的过程中，可能会产生严重的偏差,从而得到错误的启示,导致判断错误。
1.惯性效应。房地产市场中,如果房价出现了连续的上涨,就会促使“惯性效应”出现。对于自用购房者来说,他会根据房价过去的连续上涨而预测以后房价会进一步上涨,从而会把自己的购买决策提前。对于投资者而言,他同样会迅速买进。
2.分类谬误。在对诸多的个体进行考察的时候,人们并不会逐个地进行考察,然后分别把握其特征。相反,人们总是试图把大量的客体分成少数的几类,每一类则分别具有一个典型的特征。这样,许多事物的本来特性在它所属的类属性中被抹杀了,这就是“分类谬误”。比如人们在挑选房子的时候,一般不是就具体的房子进行仔细考察,而是首先考虑它的区域,它的开发商和它的包装。所以常常会得出一些思维定式某某地方是个高档的地方,房子质量就比较好，这套房子又属于这个区域，所以这套房子一定很好 3.情景归因和自我归因。飞涨的房价让人觉得房地产市场中必存在泡沫,但是如果飞涨的态势持续了一段时间,为什么很多人转而认为飞涨的房价是理性的。当房价出现迅猛上涨的时候,最初人们的心理还难以接受,但是当房价开始持续上涨的时候,人们开始寻找房价持续上涨的原因了,因为人们不愿意处在一种不确定的、茫然的状态之中。这就是把事物发生的原因归结为某种外部条件的“情景归因”。“自我归因”就是如果一个人把某一件事情做成功了,哪怕这件事的纯属偶然,他总觉得自己的做事过程中的某种行为是这个事情成功的根本原因,在以后做这件事的时候,他就会重复这个行为,以期待继续获得成功。所以在房地产上升阶段,几乎所有投入房市的人都能获得成功,但是人们依然会认为是自己的某些天才或智慧带了投资的成功。
二、可得性启发偏差
在使用启发法进行判断时，人们往往会依赖最先想到的经验和信息，并认定这些容易知觉到或回想起的事件更常出现，以此作为判断的依据，这种判断方法称为可得性启发法。下面几个因素决定着可得性启发法的使用。
1.近因。人们为什么总是“好了伤疤忘了疼”越是最近发生的事情对人的影响越大。刚刚发生的失败经历会使人变得格外谨慎,而刚刚发生的成功的体验让人更容易轻心。房地产刚刚起步的时候,在过去几年间发生的普遍的亏损让人们心有余悸,再投资的时候当然谨慎,这也是造成反应不足的一个原因。而房地产到了爆发期,过去的失败的经历和案例似乎已经从脑海中淡去,心中留下的都是成功的愉悦和一个个让人激动不已的成功的故事,这使人们对未来格外乐观,从而极其容易忽视各种风险的存在,这也是反应过度的一个原因。
2.显著性和真实性。在房产市场中,那些通过投机赚取了极高回报率的故事最容易被渲染和传播,从而更容易刺激那些准备投机的人的神经。在一个区位一般的地区中但售价却极高的房屋最容易引起人们的关注,从而很容易抬高人们关于房子的心理价位。开发商和营销商最喜欢借助广告传递和其他推销方式来炒做稀奇古怪的概念,以激发人们的注意。在房产市场中,如果一个人只是听到某人炒房赚了很多钱的故事,他对此可能还是不以为然,但是如果自己身边的一个好朋友最近买了一套房,在两个多月的时间内赚了十几万的话,他第二天可能就要去房市看房了。
3.感情上的认同。如果一个事件正好触动了自己的心绪,这个事件就会对他有很强的影响。比如一个人要购买房子,但是自己的爱人反对,为此他总是举棋不定。后来他碰到一个朋友,他刚刚卖掉一套自己个月以前买的房子,净赚了几万,他告诉这个人说当时自己的爱人也是大力反对去购买房子,经过数次沟通仍然无效,最后还是在争吵中买下来了,结果就成功了。这一下子说进了这个人的心里,回去之后不顾自己爱人的极力反对,马上支付了定金。
三、锚定效应
在房产市场中,人们的心理价位就是一种明显的锚定,人们总是根据这个心理价位来判定房子的贵贱。当人们对一个城市的某个地区的房子价格进行判断的时候,总是将自己对整个城市房价的心理价位作为锚定值,然后考虑这个地区是处在哪个位置是市中心还是外围,还是郊区等等。如果人们的心理价位无论是整个城市的还是某个地区的非常有根据,那么调整也就不会出现太多的偏差。但是实际上很多心理价位是被动的接受市场或者别人给予的,这个时候调整本身就会出现很多偏差。
依赖过去的经验,通过对过去的经验进行分析处理,得到启示,然后利用得到的启示作出判断。这些思维的捷径,有时帮助人们快速地做出准确的判断,但有时会导致判断的偏差。因此,房地产主体在决策时应尽量避免启发式偏差,从而做出最佳的决策。
