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王石专访:反腐是对房地产市场最大的调控
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时间: 2014-02-24 来源:中国企业家网

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近日万科公司创始人、现任集团董事会主席王石先生接受网易财经《财经会客厅》栏目采访时称,“反腐(就)是最大的调控”。他解释道,现在最有效的对市场调控就是反腐。高级餐馆受影响了吧,奢侈品受影响了吧,难道房地产不受影响吗?

近日万科公司创始人、现任集团董事会主席王石先生接受网易财经《财经会客厅》栏目采访时称,“反腐(就)是最大的调控”。他解释道,现在最有效的对市场调控就是反腐。高级餐馆受影响了吧,奢侈品受影响了吧,难道房地产不受影响吗?第一,受影响,第二,会很受影响。这是最有效的调控!

王石在访谈中还表达出自己对于“打击反腐”的态度,称自己“非常欢迎反腐,因为房地产相当的一部分,是留着让很多根本不需要的房子在那儿。只要不反腐你会发现,越高级的还是越好卖。”

此外他还表示,不能讲“直接对房地产的才叫调控,货币政策它是调控,”其实反腐是不需要这个(具体政策)的,这个过程中“市场已经是非常明显感觉到了,所以就是在这调控当中,人家李嘉诚把房子卖了(撤离内地)。”

以下是访谈实录:

第一节  万科从未担心老大地位不保

万科企业股份有限公司成立于1984年,1988年进入房地产行业,1991年成为深交所第二家上市公司。作为国内最大的住宅开发企业,万科业务已覆盖全国53个大中城市,近三年来的年均住宅销售规模已达6万套以上。2011年,万科实现销售金额1215亿元,2012年销售额超过1400亿元。进入2013年以后,虽然万科依旧取得了年销售规模1709亿元的好成绩,继续领跑同行业,但领先优势已不再足够明显。以绿地集团为例,2013年绿地实现预销售金额1625亿元,排名全国第二,并且计划2014年冲击2400亿的销售目标。因此舆论认为,万科行业老大的地位很可能不保。

网易财经:我们看到,去年房地产的销售额挺高的,很多家房企的销售额都超过了千亿。所以有人在想,万科的行业老大的位置会不会不保。你有过这样的担心吗?

王石:我没有这个担心。直接回答你这个问题是关于量的问题,当然万科现在还是排在第一位,我们随时准备其它公司超过万科。因为你要量要超过万科来讲并不是很难,比如说中建总公司,它合并几个公司要超过万科太容易了,而且它是多国家的。就是要在量上超过万科,成为第一,不是很难。但又怎么样呢?那个重要吗? 是重要,但不是那么重要。真正的第一,一定非常明确你的领跑是什么?你的领跑是质量,比如说我们的质量。中国目前搞住宅 ,我们现在住宅施工平均的质量,误差是厘米误差。那万科现在可以公布说,是毫米误差。你如果学工科,你就知道这个意味着什么,这差距至少差10倍。现在只有万科敢说,我的工程误差是毫米误差。万科现在同时有多少个项目在施工呢?同时有200多个项目在施工。有多少人平均在万科的工地上呢?20万人。我看万科敢说,我的误差是毫米误差,这是第一。

第二,现在中国的房地产的精装修面积不超过40%,但是万科的精装修已经是100%。我们知道,所谓在西方的工业标准当中,毛坯房是半成品,你如果是在工业发达国家说,你提供的房子是毛坯房的话,我们指的是这种公寓了,那是笑话的。但是在中国,现在主要产品50%以上还是毛坯房。万科已经消灭了毛坯房!

就说两个数字来讲,我说你没达到这个质量标准,你超过万科有意义吗?没什么意义。所以不担心的。

第二节 万科转型城市配套服务商

2013年6月底,万科总裁郁亮宣布,万科要从产品供应商转型为城市配套服务商。原因是未来十年,中国住宅需求量会稳定下来,甚至会萎缩。那么,除了住宅需求量的原因之外,万科的转型还有哪些原因呢?

网易财经:万科已宣布,要向城市配套服务商转型。能详细讲一下转型的原因吗?

王石:它是发展逻辑的必然。因为作为万科,过去是非常明确,我们是一个住宅开发商。但是,即便是住宅开发商,你也不可能纯粹的就是住宅。比如说小区当中,它本身就有6-8%的要求你配套搞的,学校、商场,甚至配套的一些小型酒店,甚至还有剧院。比如现在,万科光宾馆就有15个了,因为要求配套,你必须做的,尤其你配套做的是和住小区结合起来的。可能作为专门经营宾馆的人,觉得你这个太小,

但要求配套你必须来做,万科只有这样接受,按照规划这样做。再一个像商场,万科现在平均下来每年的开工面积已经是在1500万平方米,那我们就算6%(的配套),6%就差不多已经将近100万平方米了,

那这就是非常大的一个数字,一年就100万平方米的综合的, 所以你自然而然已经做到了。你已经不是一个纯的住宅开发商,你要给小区做这样一个配套。

再一个现在城市的改造当中,在很多旧项目的改造当中,很少有来讲说,我就让你纯属搞住宅,它本身就是配套,可能住宅最多60%甚至只有40%。那你万科做不做呢?你说我是个纯住宅开发商,我不做,那你不做等于你就没有机会了。所以本身市场就要求你万科,必须进行这样转变。做了之后,你就不能说

我就是个纯的开发商,我只搞我的小区的商业配套。而且我还要更多的配套,你比如要开个大Mall,它的半径可能就是10公里的,甚至20公里的。所以你必须要转变思维方式,从一个小区的开发配套,到一个城市的开发配套,所以这是一个你不得不转的,就是城市配套。

再有一个就从更激进的意义上来讲,城市就是这样要求了,说我们这需要一个博物馆,我们非常欣赏你万科的品牌,希望你万科能做下来。你做不做?这个已经和刚才说的,和综合开发都不一样。当然你说让去万科赔钱是没法儿做的,但是赚钱是很有限了。可能来讲,就是政府的地,邀请你做博物馆,那这是可以算出来的嘛。设计费多少钱,建筑费多少钱,完成多少钱,最后给你一个2.5%的管理费,那是非常有限的。那做不做呢?那万科也做。

所以万科现在从一个纯的住宅开发商,转型成为一个城市配套供应商,就是这样的概念。

第三节  万科未来面临两大挑战

网易财经:那在未来的十年中,你觉得万科它会做怎样的一些改变,以适应新的环境呢?

王石:说未来五年可以容易说一些,未来十年是有相当多的不确定性。未来五年,万科的国际化,

这是万科一个要面对、要解决的问题。实际上,万科已经从3年前开始建立香港的金融平台,到去年开始在投资美国的房地产项目。现在这个是非常非常快的,实际上2月10日在深圳,我们签一个60层高的公寓大厦,是在纽约曼哈顿的一个项目。就是整个在美国的投资会进一步加快,同时来讲,可能也是巧合吧,我现在到剑桥去,到英国去了,应该说没有什么意外的话,今年下半年,我们在英国的投资也会开始。同时现在已经是在香港、新加坡投资了。所以未来的五年,万科的国际化会加速。

再一个就是如何适应万科两个角色的变化。第一个就是,如何从一个住宅开发商变成一个城市产品供应商,第二个来讲就是,如何从现在这样一个移动互联网的时代,来进行适应这样的移动互联网时代。如果说十年前,如何来适应这样一个网络时代的话,现在从适应网络时代变成适应移动互联网时代。这是万科在未来五年要接受的两个挑战。

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