银行正在按照监管部门要求,进一步收紧开发贷款的口袋。

　　1份全国1457宗闲置用地详情被曝光,而据称有关监管部门要求商业银行对开发商进行名单式管理。一位房地产业内人士认为,政府与房地产商之间的博弈仍在继续,而商业银行在其中扮演着重要的角色。

　　囤地开发商进银行黑名单

　　2月末,央行和银监会便联合发布《关于贯彻落实国务院办公厅关于促进房地产业市场平稳健康发展的通知》,其中要求,对于查实存在囤地、炒地、捂盘惜售等违法违纪行为的房地产开发企业,金融机构不得发放新增贷款,已有贷款要迅速采取保全措施。

　　民生银行授信评审部总经理石杰在该行的半年报业绩发布会上表示,该行对房地产贷款的管理非常严格。在房地产新政出来之后,该行立足4个方面,第一,严格地按照房地产新政,加强对客户的选择,明确客户的基本等级、开发面积和过往的一些开发经验,同时实行名单式管理。第二,对现行的存量房地产贷款进行了重压力测试。第三,严格执行抵押及各类管理行为。第四,密切关注市场的变动,研究变化,采取了一些相应的风险管理措施。

　　在会议间隙,石杰对记者表示,他还未见过闲置土地的名单。但他同时表示,“有囤地行为的开发商,是列入黑名单的,银行完全不对其发放贷款。房地产商的这种行为无疑会影响银行的流动性。”

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍也表示,据他了解到的情况,房地产商获得银行贷款需要提供抵押物,因此现在房地产公司不太会用贷款去买地。已经有土地闲置的开发商,银行开发贷都不会予以发放。

　　石杰表示,“公司会密切关注房地产市场的变化,采取风险措施。上半年公司已核销房地产不良贷款1.72亿元,全年计划核销房地产不良贷款（风险限额指标）10亿元。”

　　银行开发贷上半年仍在增长

　　据央行公布的《2010年上半年金融机构贷款投向统计报告》,上半年,主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增1.38万亿元;6月末余额同比增长40.2%,比3月末低4.1个百分点。其中,上半年房地产开发贷款新增4423亿元,6月末余额同比增长26.1%,分别比上年末和3月末低4.5、5.0个百分点;上半年个人购房贷款新增9323亿元,6月末余额同比增长49.6%,比上年末高6.5个百分点,比3月末低3.8个百分点。

　　据已公布的银行半年报显示,民生银行中报房产开发贷款增加18%,贷款余额达到1219亿元。中信银行的房产开发贷款为605亿元,占公司贷款的比重为6.33%,而年初此数据为463亿元,相比增加了30%。华夏银行年初的房产贷款余额为335亿元,半年报显示此数据为399亿元,增加了18.9%。在整个对公贷款的比重也从7.8%上升到8.1%。南京银行的房产贷款余额为74亿元,比年初增加了10亿元,在对公贷款中的比重从9.54%略微增加到9.71%。

　　一面是越来越严厉的调控政策,一面却是商业银行的大力支持。对此,宋会雍表示,“对开发商来说,银行贷款的的利息是比较低的,通常在5％～6％。开发商还可以向一些民间的投融资公司借钱,平均来说,这种类型的融资能占到开发商全年融资的10%左右。”

　　石杰对民生银行上半年仍在增长的开发贷款做了这样的解释。他说,从表面数据来看,房地产贷款的数量较年初有所增加,但实质上受国家政策影响较大。一是因为“三个办法一个指引”是去年10月份实施的,该行今年发放的签约贷款是用委托支付的方式去做的。如果没有去年的“三个办法一个指引”,这些贷款应该在去年就放出去了。也就是说,去年签约的贷款延期到了今年上半年。另外,今年房地产调控以来,企业的资金结构发生了变化:去年房地产业形势比较好,房地产商提前还贷的量比较大,但今年提前还款的量减少,也导致了贷款数量的增加。

　　“开发商虽然可以向民间的投融资公司借钱,但这种借款的利息通常高达20%左右。”宋会雍表示。

　　闲置土地可能收回

　　2008年楼市调控期间,国务院下发了一则《关于促进节约集约用地的通知》,重申打击囤积土地的精神。对于闲置2年的土地要坚决无偿收回,闲置满1年不满2年的,则按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。对闲置房地产用地征缴增值地价的举措,表明土地调控措施日趋严厉。

　　宋会雍认为,到目前为止,政府还未动真格;但只要开始处理,将是非常严厉的措施。从技术上来说,政府收回闲置土地已经没有问题。

　　多家商业银行均表示,房地产开发贷占比较小,风险可控。

　　在已公布半年报的房地产上市公司中,有28家地产企业经营活动现金流净额为负值。其中,保利地产以-233.48亿元现金流居首,万科现金流为-95.14亿元,金地集团现金流为-45.36亿元,招商地产现金流为-19.99亿元。号称地产业四大巨头的“招保万金”合计经营活动现金流为-393.97亿元。